к содержанию раздела

АЗБУКА ОФИСА

   У бизнес-центров, как и у гостиниц, свои "звезды". По классификации офисные здания делятся на категории А, В, С, D, Е и F. Классификация эта не закреплена ни в одном нормативном документе, и бизнес-центры определяют ее самостоятельно. Какими характеристиками должен обладать офисный центр того или иного класса? Заручившись помощью специалистов, мы составили таблицу с классификацией офисов в соответствии с российскими стандартами.

Класс А

Критерий	Характеристика
Назначение	Бизнес-центры
Возраст	Новые, только что построенные здания
Расположение	В центральной части города. На главных транспортных артериях и площадях с удобными подъездными путями
Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание с высотой потолка не менее 2,7 метра
Архитектура и отделка	Внутренняя отделка выполняется по индивидуальному заказу арендатора с применением высококачественных материалов
Инженерные коммуникации	Единая система вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, источник бесперебойного питания, лифт, современная система безопасности здания
Инфраструктура	Арендаторы должны быть обеспечены всеми средствами связи и телекоммуникации, а также просторным конференц-залом и предметами бытового обслуживания
Парковка	Охраняемая подземная автостоянка с достаточным количеством машиномест - не менее одного на 60 квадратных метров помещения
Управление	Профессиональная команда управленцев, нанятая извне

   По словам руководителя центра коммерческой недвижимости "Бэст-Риэлти" Станислава Никитина, офисов данного класса для сдачи в аренду в нашем городе еще нет, подобные помещения находятся в руках частных компаний, в них же и размещающихся. Такое строительство требует больших инвестиций, следовательно, арендная ставка в этих помещениях будет значительно выше, чем в бизнес-центрах более низкого уровня. По статистике же омский арендатор не желает платить больше 600 рублей за квадратный метр, а для окупаемости вложенных заказчиком средств этой суммы будет недостаточно.

     Класс В

Критерий	Характеристика
Назначение	Бизнес-центры
Возраст	Новые или только что реконструированные здания. В перспективе - реконструированные здания НИИ
Расположение	В центральной части города. Зачастую в стороне от крупной магистрали
Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное или кирпичное здание
Архитектура и отделка	Выполняется с применением высококачественных материалов
Инженерные коммуникации	Единая система вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, источник бесперебойного питания, лифт, современная система безопасности здания
Инфраструктура	Оснащено средствами связи и телекоммуникации
Парковка	Охраняемая, с недостаточным количеством машиномест. Чаще всего находится на открытом воздухе
Управление	Опытный арендодатель. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности, эксплуатации здания

   Как видно из таблицы, помещения класса В обладают почти такими же характеристиками,
что и офисы предыдущего класса. В нашем городе эти бизнес-центры считаются самыми престижными и дорогими. Цена аренды одного квадратного метра здесь до 600 рублей. Арендаторами таких помещений в основном выступают крупные, динамично развивающиеся компании. К этому классу относятся офисные здания на улице Баррикадной, 35, Чапаева, 71, и др.

     Класс C

Критерий	Характеристика
Назначение	Изначально не предназначенные для офисной деятельности помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий
Возраст	Более 10 лет
Расположение	В стороне от крупной магистрали
Конструктивные решения	Более или менее качественный ремонт. Оконные рамы выполнены из дерева
Архитектура и отделка	Выполняется с применением высококачественных материалов
Инженерные коммуникации	Отопление в холодное время года, лифт. Центральное кондиционирование и качественная система вентиляции отсутствуют
Инфраструктура	Телефон, выход в Интернет
Парковка	На открытом воздухе. С недостаточным количеством машиномест
Управление	Круглосуточная охрана, опытный арендодатель

   По статистике 75% существующих в нашем городе офисных зданий относятся именно к этому классу. Аналогичную ситуацию можно наблюдать и в Москве. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе. Несмотря на то, что в помещениях этого класса абсолютно отсутствует какой-либо внутренний комфорт, они заполняются практически на 100%. Яркими примерами подобных зданий могут служить бизнес-центры на проспекте Мира, 33а, ул. Краснофлотской, 24, ул. Нефтезаводской, 14. Стоимость аренды одного квадратного метра в таких помещениях - до 400 рублей.

     Класс D

Критерий	Характеристика
Назначение	Приспособленные под офисы административные здания
Возраст	Постройки советской эпохи
Расположение	В стороне от крупной магистрали, но с удобными подъездными путями
Архитектура и отделка	Требуется капремонт. Окна и перекрытия выполнены из дерева
Инженерные коммуникации	Устаревшие и требуют замены
Инфраструктура	Большое количество телефонных линий
Парковка	Открытая, рассчитанная на небольшое количество автомобилей
Управление	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

   Объекты класса D, по словам специалистов, в нашем городе изначально не востребованы.
По возможности, каждый арендатор стремится разместиться в более цивилизованном помещении.
Ведь офис - это лицо компании.

     Класс E

Критерий	Характеристика
Назначение	Нежилые помещения в зданиях, приспособленных для размещения офисов,- переоборудованных подвальных и полуподвальных помещениях, бывших детских садах, квартирах в жилых зданиях, переданных в нежилой фонд
Возраст, расположение	Требований не предъявляется
Архитектура и отделка	Косметический ремонт
Инженерные коммуникации	Устаревшие и требуют замены
Инфраструктура	Не развита
Парковка	Отсутствует или рассчитана на 3-4 автомобиля

     Класс F

Критерий	Характеристика
Назначение	Нежилые помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов,- подвальных и полуподвальных помещениях, бывших детских садх, квартирах в жилых зданиях, переданных в нежилой фонд
Возраст, расположение	Требований не предъявляется
Архитектура и отделка	Требует реконструкции и ремонта
Инженерные коммуникации	Устаревшие и требуют замены
Инфраструктура	Не развита
Парковка	Отсутствует или рассчитана на 3-4 автомобиля

   Офисы классов Е и F обладают практически одинаковыми характеристиками и при условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие помещения вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

    В скором времени планируется зарегистрировать эти стандарты в Государственном комитете по стандартизации, придав им силу нормативного документа.

    Развитие рынка офисной недвижимости, по мнению специалистов, в настоящее время сдерживается нехваткой в нашем городе бизнес-центров классов А и В. Тенденция к увеличению их численности уже намечена, но в основном это помещения не офисного, а торгово-офисного назначения.

Евгений ЗАЙЦЕВ

по материалам "Коммерческая недвижимость" №3, сентябрь 2005

   к содержанию раздела