к содержанию раздела

ИПОТЕКА. Выбор программы кредитования

    В первом квартале 2005 г. на ипотечном рынке Москвы и Московской области было представлено несколько десятков банковских структур. Если принять в расчет стремление банков к расширению программных продуктов (к примеру, НИКОМ предлагает девять схем кредитования), то общее количество различных программ приблизится к сотне и, по всей видимости, продолжит расти и дальше. Разобраться в этом самому заемщику непросто. В связи с долгосрочностью данных кредитов выбор их неоптимальной схемы может привести к ощутимым потерям денежных средств. Ниже приведены десять основных составляющих, которые необходимо учитывать, определяясь с программой кредитования.     

   Процентные ставки.

   В настоящее время базовыми процентными ставками на рынке стоит считать 11 % в валюте и 15 % в рублях. Они в два-три раза превышают кредитные ставки в цивилизованных странах. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита равна 2–4 %, в странах Балтии — 3,3–3,5 %. В России ставки плавно снижаются, начиная с 2001 г., когда они составляли порядка 16–18 % в валюте и 23–25 % в рублях. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижения существенно замедлятся в 2005 г. до 0,5 % в год и в конечном счете окажутся не менее 8–8,5 % к 2008 г. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровня инфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, развития рынка ипотечных ценных бумаг, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

   Процентные ставки претерпевают изменения и в зависимости от вида недвижимости, на которую берут кредит. Так, на новостройки процент, как правило, выше до момента получения заемщиком свидетельства о собственности на объект недвижимости. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, так как банки в этом случае несут повышенные риски. Но надо заметить, что не всегда более низкие ставки являются для клиента приоритетными.

   Обратимся к статистике. При получении кредита на 10 лет в размере 42 тыс. долл. при ставке кредитования в 11 % годовых заемщик ежемесячно будет платить 579 долл., при ставке 13 % — 627 долл. Разница составляет 48 долл., и большинство опрошенных клиентов не считает ее стратегически важной. Гораздо сложнее дело обстоит с необходимостью иметь накопления в размере 20–30 % от стоимости квартиры и с требованием банков официально подтвердить доходы. 

   Валюта кредита.

   Главной валютой на рынке недвижимости Москвы остается доллар, так как стоимость квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости определяют в основном в этой валюте.

   В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в рублях, некоторые банки предоставляют заем и в евро. Причин для усиления рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства, спад в американской экономике и снижение ЦБ РФ ставки рефинансирования. Как правило, с рублями работают банки, реализующие программу АИЖК. Банки с иностранным капиталом специализируются только на валюте.

   Сроки кредитования и возраст заемщиков.

   Средним сроком кредита на рынке ипотеки является 10 лет. Однако четко наметилась тенденция к его увеличению. Если в 2003 г. большинство банков предлагали заем сроком до 10 лет, то в 2004 г. многие банки начали выдавать его на срок до 20–27 лет.

   Срок кредитования и возраст заемщика взаимосвязаны, так как к моменту выхода клиента на пенсию заем должен быть погашен. Например, если банк указывает максимальный возраст клиента 60 лет, то заемщик может взять кредит на 20 лет только при условии, что на момент его выдачи ему исполнится не больше 40 лет.

   К минимальному возрасту заемщика банки также подходят индивидуально. Некоторые устанавливают минимальный возраст в 25 лет, так как к этому времени гражданин, как правило, уже получил образование и имеет возможность устроиться на высокооплачиваемую работу. Если же банк выдает кредиты с 18 лет, то обязательное требование — стаж работы не менее 1 года и наличие поручителей, например родителей.

   Первоначальный взнос (собственные средства заемщика).

   Средний размер собственных средств заемщика, принимаемый к рассмотрению банком, — 20–30 % от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик клиента и объекта кредитования. Такой высокий первоначальный взнос для большинства потенциальных заемщиков проблематичен, так как, будучи вполне платежеспособным, он может не иметь первоначальных сбережений, что автоматически исключает его из числа потенциальных клиентов ипотечных банков, по крайней мере, на период накопления. В Москве требуемая сумма собственных средств составляет не менее 20 тыс. долл. (на январь 2005 г.), что при нынешнем высоком уровне потребления является для большинства потенциальных заемщиков непреодолимым препятствием.

   В настоящее время некоторые банки выдают кредиты при наличии 5–10 % от стоимости квартиры. Например, Сбербанк — до 10 % по кредитному продукту «Молодая семья» (для супругов, одному из которых не больше 30 лет). Национальная ипотечная компания (НИКОМ) принимает в качестве первоначального взноса 5 % от стоимости жилья по кредитному продукту «Молодежный». Однако такой уровень первоначального взноса — это дополнительный риск для банка.

Таблица "Сравнительная характеристика Ипотечных кредитов в банках г. Москвы"

   Ограничения по размеру кредита.

   При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1 до3 % от суммы досрочного погашения, срок моратория на которое колеблется от 3 до 12 месяцев. Однако российские заемщики стараются досрочно избавиться от долгового бремени и почувствовать себя полноправными хозяевами квартиры. По данным аналитиков средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6–7 лет. Но многие банки в целях оправдания собственных расходов по выдаче ипотечных кредитов устанавливают мораторий на их досрочное погашение. Логика здесь проста: за время моратория при установленном минимальном размере займа клиент должен выплатить сумму процентных платежей, достаточную для покрытия всех издержек банка по обслуживанию кредитов. После окончания моратория некоторые банки определяют штрафные проценты за суммы досрочного погашения, назначая при этом их минимальную сумму. Это необходимо для того, чтобы компенсировать за счет клиента упущенную выгоду, которую банк должен был получать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита.

   Обеспечение кредита.

   Основным видом обеспечения выданного кредита остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению, их используют при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье. Дополнительно могут потребовать поручительства нескольких лиц (от одного до четырех) с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика. В качестве поручителей в некоторых банках разрешено, например, выступить организации, где работает клиент. Такая практика существует в банке Зенит и Сбербанке. Если заемщик состоит в браке, такие банки, как Сосьете Женераль Восток, могут попросить поручительство супруга.

   Виды недвижимости, принимаемой в залог.

   Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу.

   Накладные расходы заемщиков.

   Сумму дополнительных расходов будут снижать по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости. Одним из самых больных вопросов ипотеки стали пресловутые дополнительные расходы. Множество заемщиков называет их подводными камнями, поскольку никто о них заранее не знает и никто не ожидает, что это так дорого. В перечень дополнительных расходов входят обязательные (банковские расходы, оценка, страховка, государственная регистрация недвижимости) и необязательные (услуги риелторов по поиску и оформлению квартиры). Так, к банковским расходам относят:

   • рассмотрение банком заявления-анкеты клиента — 30–65 долл. США;

   • повторное рассмотрение банком заявления-анкеты клиента — 20–40 долл. США;

   • плата за аренду индивидуального сейфа — 60–80 долл. США;

   • сбор за открытие и ведение ссудного счета — 0,5–2 % от суммы кредита, но не менее 200 долл. США (определяют индивидуально);

   • за конвертацию — 0,3 % от суммы конвертации;

   • за снятие наличных — 0,8 % от суммы снятия наличных;

   • за определение подлинности денежных купюр (обычно на первоначальный взнос) — 0,1 % (от проверяемой суммы);

   • за перечисление денежных средств — 0,2 % от суммы перечисления;

   • комиссия за предоставление кредита — 0,5–1 % от суммы кредита, но не менее 350 и не более 1500 долл. США.

   У некоторых банков отдельные позиции, указанные выше, могут быть бесплатными. Разница между стоимостью ипотеки в разных банках колеблется весьма значительно. Скажем, при получении кредита в 50 тыс. долл. диапазон платежей у различных банков составляет от 14 до 1300 долл. США.

   Оценка платежеспособности заемщика.

   Отношение банков к своим клиентам становится более лояльным. Так, банки теперь более гибко рассматривают вопрос оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов разрешено представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Сами банки проводят анализ расходов клиента, встречаются с его работодателем и прочее. Все это называется подтверждение в свободной форме, или альтернативный анализ заемщика. На рынке осталось немного банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В рамках данной статьи отражена лишь видимая и понятная для неспециалиста «надводная» часть. Внутри каждого параметра существуют свои нюансы. Недаром специальность ипотечного брокера сейчас весьма востребована и только консультации по оптимизации программ кредитования порой занимают несколько часов с каждым клиентом.

Информация предоставлена «Лаурел»

А. Г. Теребков,
руководитель Школы ипотечного брокера

Издательство "Деловой Мир"

   к содержанию раздела