к содержанию раздела

ИПОТЕКА ПО-ОМСКИ:

ГДЕ И НА КАКИХ УСЛОВИЯХ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

   В советские времена большинство граждан жильем обеспечивало государство в лице местных властей или "родного предприятия". Теперь все наоборот: большая часть граждан должна обеспечивать себя сама. Но где взять денег на такую покупку? Это ведь не "трёшка до зарплаты", которую можно одолжить у соседа... Без помощи банка или другого столь же солидного кредитора здесь не обойтись. По большому счету, есть два способа решить проблему: ипотека и накопительная схема. Сегодня речь пойдет об ипотеке.

    РЫНОК В ЛИЦАХ

   В классическом понимании, принятом в большинстве развитых стран мира, ипотека - это банковское кредитование под залог приобретаемого с помощью этих кредитов жилья. Расширительное толкование включает в понятие ипотеки и продажу жилья с рассрочкой платежа, и различные ведомственные, муниципальные либо региональные программы.

   В Омске есть примеры и того, и другого, и третьего... Но если вклад банков в решение жилищных проблем омичей оценить сравнительно легко (они ведь работают в соответствии с нормативами и регулярно предоставляют отчетность), то деятельность остальных структур ничем не регулируется и никем не контролируется. А значит, оценить ее масштабы достаточно сложно.

   По данным Ассоциации российских банков, в России ипотекой в той или иной форме занимается свыше 140 банков, которые в 2003 году выдали ипотечных кредитов на сумму около 15 млрд. руб. По прогнозам, к концу 2004 года эта цифра должна увеличиться примерно в два раза, а к 2008 году - в четыре.

   В Омске собственные ипотечные программы имеют 2 местных банка (ИТ Банк и Омскпромстройбанк), 3 филиала иногородних банков (Внешторгбанка, Газпромбанка и МДМ Банка) и одно представительство (ОПТ Банка). Еще несколько банков сейчас заняты разработкой таких программ.

   Кроме того, Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК) и Омское ипотечное агентство (ОИА) на основании соглашений с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) занимаются реализацией на территории нашей области общефедеральной ипотечной программы, а ОГУ "Агентство жилищного строительства" выдает льготные кредиты в рамках областной ипотечной программы.

   ДАВАЙТЕ РАЗБЕРЕМСЯ

   Те, кому уже приходилось брать кредиты, прекрасно знают: банк непременно потребует обеспечения возвратности заемных средств в виде залога или поручительства. Кроме того, обычные потребительские кредиты чаще всего выдаются на срок до двух лет и очень редко на срок свыше пяти лет. При таких условиях кредитования купить на занятые деньги квартиру мало кому удастся...

   Чем хороша ипотека? Во-первых, тем, что залогом в данном случае служит сама квартира (дом), и поэтому беспокоиться о другом обеспечении обычно не приходится. Во-вторых, ипотечные кредиты можно получить на достаточно долгий срок: 10, 15, 20 и более лет. С точки зрения заемщиков, все прекрасно. Но банку выполнение этих условий дается непросто.

   Во-первых, банки в форме кредитов выдают деньги, полученные от вкладчиков и других своих клиентов, а потому не имеют права рисковать ими. Но последние годы ситуация в нашей стране меняется так часто и так сильно, что никто не возьмется предсказать развитие событий на 10-20 лет вперед.

   Во-вторых, большинство банков не располагает "длинными" ресурсами, что тоже затрудняет работу с долгосрочными кредитами. Поэтому они и осторожничают, не решаясь предлагать ипотечные кредиты столь же активно, как обычные потребительские.

   Риск возрастает многократно, когда кредит берется на приобретение квартиры в строящемся доме. В этом случае она не может служить залогом, и в качестве такового выступает право имущественного требования. Но до тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию, случиться может всякое: перебои с финансированием или материалами, другие организационные или технические проблемы. И тогда получить требуемое в приемлемые сроки будет невозможно.

   Поэтому банки предпочитают работать на вторичном рынке. Необходимо уточнить: это могут быть и новостройки, но только уже сданные в эксплуатацию, на которые кем-то (строителями, инвесторами, дольщиками) было оформлено право собственности. А те, которые все же кредитуют жилье на этапе строительства, предпочитают дополнительно подстраховаться.

   Чаще всего они готовы выдавать ипотечные кредиты только под объекты, возводимые определенными, особо доверенными фирмами. Кроме того, до момента оформления права собственности на квартиру действует повышенная процентная ставка по кредиту.

   КУДА ПОДАТЬСЯ ОМИЧАМ?

   Если вы решили приобрести жилье, используя механизм ипотеки, надо иметь в виду, что каждая из ипотечных программ имеет свои особенности, а у каждого из банков - собственный набор требований к потенциальным заемщикам. Поэтому не исключено, что один банк вам в кредите откажет, а другой - выдаст его без проблем.

    Но есть и стандартные, общие для всех, требования и обязательные дополнительные расходы. Главное требование: доход заемщика (или его семьи) должен позволять и ежемесячные платежи по кредиту вносить, и семью прокормить. Поскольку квартира является залогом, ее необходимо застраховать, равно как и жизнь заемщика.

   Суммы кредита, указанные в таблице, являются максимально возможными. Для каждого заемщика они устанавливаются индивидуально, исходя из его платежеспособности или из общего дохода семьи.

   Договор ипотеки требует нотариального удостоверения. Услуги нотариуса и стоимость регистрации права собственности на жилье в Учреждении юстиции оплачиваются отдельно. А в графе "Дополнительные расходы" (см. таблицу) указана плата за услуги банка или агентства. Это может быть фиксированная сумма либо процент от суммы кредита.

   А теперь - об отличительных особенностях.

   Внешторгбанк пока работает с ипотекой только на вторичном рынке, но в ближайшее время собирается освоить и первичный. Однако тем, кто захочет взять кредит для покупки квартиры в строящемся доме, до момента его сдачи в эксплуатацию надо будет предоставить дополнительное обеспечение -поручительство и/или залог. Этот банк предъявляет очень высокие требования к надежности заемщика и скрупулезно проверяет сведения о его доходах.

   Газпромбанк тоже работает только на вторичном рынке. Но в дополнение к стандартной ипотеке предлагает валютный кредит на улучшение жилищных условий, который выдается в размере стоимости новой квартиры и под ее залог. В течение полугода заемщик, ежемесячно выплачивая проценты по кредиту, должен продать свою старую квартиру и погасить не менее 20% стоимости новой. Начальная ставка по кредиту - 13% годовых, после погашения 40% кредита она снижается до 12%, а после погашения 70% суммы - до 11%.

   ИТ Банк готов предоставлять кредиты и до момента регистрации права собственности на квартиру. Но в этом случае потребуется обеспечение -поручительство двух физических лиц, а ставка составит 19% годовых. После регистрации ставка снизится до 16%.

   МДМ Банк пока работает только на вторичном рынке, но планирует через некоторое время запустить и программу по работе на первичном. В отличие от всех остальных банков, здесь готовы при расчете максимально возможной суммы кредита учитывать размер доходов заемщика, подтвержденный не только официальными документами, но и косвенным путем.

   Программа Омскпромстройбанка ориентирована на кредитование строительства новых домов теми организациями, с которыми у банка подписаны соответствующие договоры.

   ОПТ Банк является партнером ЗАО "Стройинве-стрегион" и кредитует приобретение квартир в монолитно-каркасных домах, которые строит эта организация в разных городах России. В Омске уже построено 3 дома в микрорайоне "Прибрежный", а сейчас ведется строительство в 5-м микрорайоне и "Кристалле". Оформить кредит можно даже тогда, когда на стройплощадке еще ведутся работы нулевого цикла.

   Кредитование производится в рамках общефедеральной ипотечной программы. Если доходов заемщика окажется не достаточно для получения нужной суммы кредита, в качестве созаемщиков могут выступить не только члены семьи, но и другие лица. ОПТ Банк принимает к рассмотрению доход, подтвержденный работодателем. Омское представительство' уже выдало более 60 ипотечных кредитов.Ъ

   ОГУ "Агентство жилищного строительства" (АЖС) работает в рамках региональной ипотечной программы и занимается выдачей льготных ипотечных кредитов бюджетникам, военным, чернобыльцам, молодым и многодетным семьям и признанным нуждающимися в предоставлении жилья. Квартиры приобретаются в строящихся специально для этой цели домах в ГСК "Полет", по ул. 4-я Поселковая, а также в микрорайоне "Кристалл". Кроме того, можно получить кредит на достройку и реконструкцию жилья.

   Кредит выдается в сумме до 70% от стоимости квартиры, площадь которой должна соответствовать социальной норме (33 кв.м на человека плюс 18 кв.м). С 2000 года агентство уже выдало более 250 ипотечных кредитов жителям Омска и около 100 кредитов жителям сельских районов. Желающих очень много, а поэтому очереди на получение кредита придется ждать около трех лет.

   ОАО "Омское ипотечное агентство" (ОИА) и ОАО "Омская региональная ипотечная корпорация" (ОРИК) тоже работают в рамках федеральной ипотечной программы как на вторичном, так и на первичном рынке. Ставка по кредиту до сдачи дома и оформления права собственности - 18%, после оформления - 15%.

   На первичном рынке с помощью ОРИК можно приобрести квартиры только в домах, строящихся в рамках региональной программы (сейчас - в кирпичном доме по ул. 4-й Поселковой). ОИА предоставляет кредиты на покупку квартир в панельных и кирпичных домах, которые ЗАО ЗСЖБ №6, ЗАО СМУ-4 КПД и 4-й трест строят в разных районах города. С июля 2004 года агентство выдало более 140 ипотечных кредитов, а корпорация с февраля 2004 года - более 100 кредитов.

   Счет ипотечных кредитов, выданных банками и филиалами, пока что идет на единицы. Но эксперты прогнозируют, что после принятия Госдумой пакета "ипотечных" законов (это событие ожидается в ближайшие месяцы) банки станут развивать свои программы гораздо активнее. Соответственно, усилится влияние механизма ипотеки на рынок жилья. Наш журнал будет следить за развитием этого процесса и непременно расскажет об этом своим читателям.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Екатерина СЕРВАХ

"Омские новостройки", №1 (1) 2004г

приложение к журналу "Недвижимость"

к содержанию раздела