к содержанию раздела

   БИЗНЕС НА РУИНАХ

    На рынке коммерческой недвижимости все более популярным направлением становится покупка полуразрушенных зданий, приведение их в товарный вид и сдача в аренду. Мы решили более подробно разобраться в этом явлении и выяснить, насколько это выгодно.

    По словам ведущих омских риэлторов, данное направление существует в нашем городе на протяжении 3-4 лет. Правда, широким кругам об этом стало известно совсем недавно.

    В основном такие помещения покупаются на торгах, куда их выставляют обанкротившиеся предприятия.

    Даже несмотря на длительный срок окупаемости объекта и дорогостоящий ремонт, покупка полуразрушенных зданий для дальнейшей сдачи в аренду, как выгодное вложение средств, пользуется большой популярностью. Поскольку реконструкция ветхого здания, если степень его износа не превышает 40%, гораздо выгоднее, чем строительство абсолютно нового объекта.

    Еще до начала реконструкции объект проходит строительную экспертизу, где специалистами выявляются все недостатки конструкции, и только после этого принимается решение - стоит ли вкладывать в данный объект средства или нет.

    Великолепным примером реконструкции ветхого здания под торговоофисное помещение можно назвать комплекс "Созвездие" на улице 10 лет Октября. Три года назад совместными усилиями Станислава Никитина, в настоящее время руководителя ЦКМ "Бэст-Риэлти", и Евгения Щербакова, директора центра коммерческой недвижимости "Навигатор", этот полуразрушенный объект был успешно продан. Его реконструкция заняла у новых хозяев всего один год. Стоимость помещения была два миллиона рублей. На ремонтные работы потратили больше - три миллиона. Но, несмотря ни на что, это оказалось гораздо выгодней, нежели строить новое здание. К тому же, если собственник надумает выставить это здание на продажу, он выиграет около 20%.

    Порою ремонт полуразрушенных объектов становится единственным способом обосноваться в престижном районе города. Примеров реконструкций ветхих помещений в нашем городе множество. В настоящее время идет активное восстановление здания, расположенного за магазином "Турист", рядом с "Омск-банком". А что касается заводских помещений, то их реконструкция под торговоофисные помещения приобрела чуть ли не стихийный характер. Один из бывших цехов завода Козицкого в середине будущего года планируется сдать под торговые площади. Выставить помещение на продажу администрацию некогда крупного предприятия вынудило трудное финансовое положение, связанное с полным отсутствием заказов. Заводская площадь была куплена компанией "Рай-дер-Сервис" два года назад за 12 миллионов рублей. Часть площадей будущего торгового комплекса будет сдана заказчиком под бутики и магазины, на остальных планируется организовать продажу собственной продукции. В настоящее время на территории цеха идет изменение большей части инфраструктуры здания, возводится 25-метровый витраж, создается лестнично-винтовой холл.

    "Откровенно говоря, - сообщает директор компании "Райдер-Сер-вис" Александр Александрович Валеев, - несмотря на то, что рентабельность реконструируемого объекта будет невысокой, поскольку около половины площади комплекса займут места общественного назначения - лестницы, переходы и пр., для полной его окупаемости потребуется всего 3-4 года. На ремонтные работы была потрачена колоссальная сумма, около 100 миллионов рублей. И если бы мы решили строить совершенно новый объект, он обошелся бы в 1,5 раза дешевле. Но нас припервых, нет необходимости заново проводить необходимые коммуникации, во-вторых, не требуется закладка фундамента.

    "Сейчас, когда мы еще окончательно не решили, какова будет стоимость квадратного метра, трудно вывести цифру, демонстрирующую выгодность реконструкции, - говорит директор ООО "ТПЦ Техстрой" Борис Николаевич Лерман. - В принципе, табачная фабрика не первый, реконструируемый нами объект. Несколько лет назад, на улице Булатова мы купили общежитие, провели ремонтные работы и открыли в его стенах офисный центр. Это принесло значительную выгоду. Теперь же, реконструируя площади табачной фабрики "Омская", мы не сомневаемся в выгодности нашей затеи, но процент рентабельности объекта станет известным лишь после сдачи комплекса в эксплуатацию".

    Разумеется, эти примеры не единичные для нашего города случаи. Подобных реконструкций с каждым годом будет становиться все больше и больше.

    По словам специалистов в области коммерческой недвижимости, в настоящее время мы отчетливо можем наблюдать тенденцию к переселению крупных промышленных предприятий на периферию и возведению на их территориях торгово-офисных помещений. И в выгодности таких операций сомневаться уже не приходится.

Евгений ЗАЙЦЕВ

по материалам "Коммерческая недвижимость" №3, сентябрь 2005

   к содержанию раздела